تعیین مبلغ مورد معامله

این دعوی از جمله دعاوی مالی بوده است و نیازمند پرداخت هزینه دادرسی به نسبت مبلغ خواسته می باشد.

مراحل سند زدن ملک

پیدا کردن خانه ایده آل و مناسب که با شرایط شما سازگاری داشته باشد کار بسیار سخت و پر زحمتی می باشد ولی وقتی که خانه مورد نظر و ایده آل را یافتید ماجرای جدیدی آغاز می شود که سند زدن ملک خریداری است بنابراین اگر قصد دارید که با مراحل سند زدن‌ ملک آشنا شوید با ما در این‌ مقاله همراه باشید.

در مراحل سند زدن ملک ممکن است که با مواردی همچون مبایعه نامه، بنچاق، انتقال سند و . روبه رو شوید همچنین توجه داشته باشید که سند زدن ملک خریداری شده دارای جزئیاتی می باشد که اگر به آن توجه نشود ممکن است که شخص را دچار مشکل نماید و هر یک از طرفین معامله چه خریدار و چه فروشنده پشیمان شوند از این رو مهمترین بخش معامله سند زدن ملک‌ می باشد، بنابر این به موارد گفته شده در این مقاله به خوبی توجه نمایید تا دچار چنین مشکلاتی در هنگام سند زدن ملک خود نشوید. قبل از انجام مراحل سند زدن‌ ملک و در درجه اول به دو‌ شخص احتیاج داریم: فروشنده و خریدار ، بعد از این که این دو شخص به توافق رسیدند وارد معامله می شوند و پس از اتمام معامله انجام شده زمان برای سند زدن ملک معامله تعیین می شود.

برای مشاهده موارد بیشتر از وب سایت کلید املاک دیدن فرمائید.

مراحل سند زدن ملک مورد معامله

سند زدن ملک مورد معامله در ایران دارای چهار مرحله می باشد این‌ مراحل عبارت اند از:

1. توافق
2. دریافت کد رهگیری
3. مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی
4. سند زدن ملک

که در ادامه تک تک مراحل را به صورت کامل توضیح خواهیم داد.

مرحله اول: توافق

مرحله اول از مراحل سند زدن ملک را پس از انتخاب ملک مورد نظر می توان توافق خریدار و فروشنده ملک بیان نمود که از قبیل توافق بر سر قیمت و موارد همراه خانه و ..می باشد و‌ پس از این که دو طرف معامله توافق نمودند، این توافق تحت عنوان قول نامه که نوشته ای کتبی می باشد، نوشته می شود، این قول نامه بیان می کند که خریدار و فروشنده به حرف و توافقی که بین خود صورت پذیرفته است پایبند هستند.

اما در این جا یک مسئله ای ممکن است که ذهن شما را درگیر نماید آن هم تفاوت مبایعه نامه و قول نامه است ولی آیا این دو با هم تفاوت دارند؟

تفاوت مبایعه نامه و قول نامه

در واقع می توان گفت که نام حقوقی قول نامه مبایعه نامه می باشد، قول نامه بار حقوقی ندارد و اگر بین طرفین دعوا رخ بدهد و با قول نامه به مراکز قضایی مراجعه نمایند قول نامه محکمه پسند نمی باشد.

از این رو برای این که قول نامه قانونی و فقهی باشد باید به مبایعه نامه تغییر پیدا کند. از این رو شما پس از این که توافقات اولیه انجام دادید اگر دفتر خانه ای باز نبود تا بتوانید به صورت رسمی معامله را انجام بدهید می توانید اقدام به نوشتن مبایعه نامه کنید.

مبایعه نامه را هم خود اشخاص می توانند بنویسند و هم‌ بنگاه معاملاتی می تواند اقدام به نوشتن‌ آن‌ کند.

مواردی که باید در مبایعه نامه ذکر شود

هنگامی که اقدام به نوشتن‌ مبایعه نامه که یکی از مراحل سند زدن ملک‌ می باشد کردید موارد زیر را در آن رعایت کنید.

۱ . مشخصات فروشنده

این مشخصات شامل: مشخصات سجلی، آدرس شخص فروشنده که حتماً باید کد پستی ذکر شود، تلفن همراه و ثابت.

۲‌ . مشخصات خریدار

این مشخصات شامل: مشخصات سجلی، آدرس شخص خریدار که حتماً باید کد پستی ذکر شود، تلفن ثابت و همراه

۳ . موضوع مورد معامله

این موضوع شامل مواردی از جمله: مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی و مساحت زمین و خانه

۴ . زمان مورد معامله

زمان پرداخت و زمان حضور در دفتر خانه اسناد رسمی جهت سند زدن ملک باید در مبایعه نامه ذکر شود.

۵ . مبلغ مورد معامله

مبلغ توافق شده نیز باید در مبایعه نامه ذکر شود توجه کنید که این مبلغ باید به وجه رایج کشور یعنی ریال ذکر شود.

مواردی که در بالا به آن ها اشاره نمودیم از موارد الزامی برای تنظیم مبایعه نامه می باشد به گونه ای که اگر یکی از موارد بالا را رعایت نکنید نمی توان عنوان مبایعه نامه را به این موضوع داد. دقت کنید مبایعه نامه ای که فقط دارای موارد بالا باشد یک مبایعه نامه سست است از این رو برای استحکام آن‌ لازم است که موارد دیگری را بیان نمود.

مواردی که برای استحکام مبایعه نامه انجام می شود:

۱ . تعیین زمان پشیمانی

در قرارداد خود زمانی را برای پشیمانی مشخص نمایید به طور مثال: ذکر کنید که هر یک از خریدار و یا فروشنده حق دارد به مدت زمان ۴۸ ساعت پس از انعقاد قرار داد پشیمان شود.

در این حالت شما می توانید تا ۴۸ ساعت از معامله انجام شده اگر پشیمان شدید بدون آن که عواقبی در انتظار شما باشد آن را اعلام کنید.

۲ . تعیین مبلغ خسارت

بهتر است در هنگام درج قرار دهد مبلغی را به عنوان خسارت پشیمانی تعیین نمایید. به طور مثال تعیین نمایید که در صورت پشیمانی تا ۴۸ ساعت فرد انصراف دهنده مؤظف است مبلغی را به طرف مقابل پرداخت نماید. در این صورت شخص اگر از انعقاد قرارداد منصرف شد می تواند با پرداخت این مبلغ از ادامه فرایند خرید و فروش ملک انصراف بدهد.

۳ . تعیین موارد فسخ قرارداد.

مواردی که فروشنده و یا خریدار امکان فسخ آن را خواهند داشت نیز در قرارداد خود تعیین نمایید. البته امروزه در برخی از قرارداد ها می نویسند (اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش) که در صورت بیان این جمله در قرار داد دیگر نه فروشنده و نه خریدار نمی توانند در مواردی که قانون برای آن ها حق فسخ در نظر گرفته است قرارداد را فسخ نمایند.

۴ . تعیین وسایل قرار گرفته بر روی ملک

ممکن است ملکی که شما قصد خرید آن را دارید دارای وسایلی باشد که روی آن ملک است به طور مثال: شوفاژ یا کابینت، از این رو بهتر است برای جلوگیری از بروز هر گونه مشکلی بین شما و فروشنده در مبایعه نامه به توصیف کامل هر یک از موارد روی ملک بپردازید. مثلاً بنویسید که منزل را با وسایلی همچون شوفاژ، کابینت، کولر آبی و . خریداری نموده ام، این شفافیت سبب می شود دیگر مشکلی در هنگام سند زدن ملک رخ ندهد.

۵ . امضای شاهد

پس از انکه مبایعه نامه را تنظیم نمودید بهتر است که آن را به امضای حداقل دو شاهد برسانید، این کار برای افزایش اطمینان می باشد.

نکته قابل توجه در تنظیم مبایعه نامه

در مبایعه نامه نیز باید نحوه پرداخت هزینه های انتقال سند ذکر شود به گونه ای که برخی از این هزینه ها با فروشنده و برخی از این هزینه ها با خریدار می باشد. همچنین فروشنده باید تمامی بدهی های ملک خود را تا روز تحویل بپردازد، البته دقت کنید که اگر شما به عنوان خریدار ملک را امروز تحویل گرفتید ولی ملک را سال آینده به نام زدید از زمانی که شما ملک را تحویل گرفتید هزینه های ملک با شما می باشد و فروشنده قبل از تحویل ملک باید تمام هزینه های مربوط به آن را پرداخت نماید.

مرحله دوم: دریافت کد رهگیری

دومین مرحله از مراحل سند زدن ملک دریافت کد رهگیری می باشد. پس از آن که بین فروشنده و خریدار توافق نامه صورت گرفت و مرحله اول که همان تنظیم مبایعه نامه می باشد صورت پذیرفت نوبت به دریافت کد رهگیری می باشد، زیرا مبایعه نامه منحصر به یک‌ شخص نمی باشد و ممکن است که فروشنده این ملک را به چند نفر دیگر نیز بفروشد.

برای جلوگیری از بروز چنین‌ مشکلی فروشنده و خریدار باید پس از تنظیم مبایعه نامه مورد تأیید خود به یکی از بنگاه های معامله ملکی مجاز مراجعه نموده تا مبایعه نامه خود را در سیستم نرم افزاری جامع ثبت نمایند.

نکته قابل توجه

به این نکته توجه کنید که بنگاه معاملاتی که برای ثبت مبایعه نامه خود به آن مراجعه می کنید حتماً و حتماً معتبر باشد.

همچنین شما می توانید با مراجعه به بنگاه های املاکی معتبر از سلامتی مبایعه نامه خود مطمئن شوید به گونه ای که اگر شخص فروشنده ملک مورد نظر را قبلاً به شخص دیگری فروخته باشد سیستم خطا می دهد ولی در غیر این صورت مشکلی ایجاد نمی شود. شما با این کار علاوه بر اطمینان از سلامت ملک و مبایعه نامه می توانید از فروش ملک خود همان گونه که در قبل به آن اشاره نمودیم به شخص ثالثی جلوگیری نمایید.

مرحله سوم: مراجعه به دفتر اسناد رسمی همراه با مدارک

این مرحله از مراحل سند زدن ملک بر عهده فروشنده می باشد که باید با شناسنامه و اصل سند به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خریدار وظیفه ای بر عهده ندارد.

مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک

برای انتقال و طی کردن مراحل سند زدن ملک شخص فروشنده لازم است مدارک ذیل را به همراه داشته باشد.

• اصل و تصویر سند ملک مورد معامله
• اصل و تصویر بنچاق ملک مورد معامله
• اصل و تصویر وکالت نامه
• اصل و تصویر کارت ملی خریدار و فروشنده ملک
• اصل و تصویر پایان کار و یا عدم خلافی ملک
• اصل و تصویر حصر وراثت که در مورد سند های ورثه ای می باشد.
• اصل و تصویر فرم‌ مالیات بر ارث
• صورت مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان

اطلاعات بیشتر را در مقالات دیگر مشاهده کنید.

بنچاق چیست؟

در موارد بالا شاید به موردی مانند بنچاق برخودار کرده باشید ولی آیا می دانید بنچاق چیست؟

بنچاق یک ورقه کاغذ A2 می باشد که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه هایی که طرفین‌ معامله انجام داده اند، در آن آورده می شود در واقع می توان گفت که بنچاق پیش نیاز سند می باشد و در آن توصیفات ملک نوشته می شود.

بنچاق از لحاظ سندی در درجه دوم‌ می باشد و بدون ان هم معامله انجام‌ می شود، دفتر خانه نیز یک نسخه از بنچاق را نزد خود نگه می دارد در این صورت اگر شما بنچاق نداشته باشید تعیین مبلغ مورد معامله و یا آن را گم کرده باشید می توانید به دفتر خانه مراجعه نموده و یک نسخه از آن را دریافت کنید.

دفتر خانه وظیفه دارد وقتی شخصی برای انتقال سند به آنجا مراجعه می کند از شهرداری، دارایی، بیمه و بخشداری تحقیقاتی انجام بدهد تا متوجه شود که آیا ملک مورد نظر بدهی دارد یا خیر که به کار انجام شده توسط دفتر خانه مفاصا حساب گفته می شود.

علاوه بر این دفتر خانه به صورت اینترنتی بررسی می کند سند مورد نظر در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت ساز شهرداری نباشد یعنی بزرگراهی از ملک شما عبور نکند.

در صورت بررسی موارد گفته شده و اعلام عدم مشکل ملک اجازه انجام معامله صورت می پذیرد که این بخش از کار دفتر اسناد رسمی بسیار مهم می باشد.

مراحل سند زدن ملک توسط فروشنده

فروشنده توسط نامه ای که از دفتر اسناد رسمی دریافت می کند باید چند مرحله را برای بنام کردن سند ملک مورد نظر خود طی نماید. این مراحل عبارت اند از:

شهرداری و بخشداری

فروشنده با نامه ای که از دفتر اسناد رسمی به او داده شده است به شهرداری مراجعه می کند، شهرداری نیز مورد بررسی قرار می دهد که آیا ساختمان بر طبق پروانه ساخت می باشد یا خیر در صورت نداشتن پروانه ساخت ملک، فروشنده باید جریمه ملک را پرداخت کند.

نکته قابل توجه

عوارض نوسازی برای زمین و ساختمان نیز جز هزینه های انتقال سند می باشد.

دارایی

۴ درصد از قیمت ملک را باید به عنوان مالیات بر نقل و انتقال پرداخت نمود. ممکن است که شخص با دیدن ۴ درصد معامله را رها کند ولی باید بدانید قیمتی که دارایی روی ملک می گذارد با قیمت واقعی متفاوت می باشد.

در صورتی که ملک شما تجاری می باشد این مورد به آن تعلق می گیرد.

مرحله چهارم و نهایی: انتقال سند یا سند زدن ملک

بر طبق تاریخی که در مبایعه نامه ذکر شده است فروشنده و خریدار باید در آن تاریخ برای سند زدن خانه در دفتر خانه حضور پیدا کنند. اگر به هر دلیلی یکی از طرفین در تاریخ تعیین شده در دفتر حضور پیدا نکنند و طرف دیگر نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد باید تا پایان ساعت اداری در دفتر خانه منتظر شخص دیگر باشد در صورت عدم حضور شخص، طرف حاضر می تواند دریافت گواهی عدم حضور بگیرد.

به طور مثال اگر خریدار نتوانست به هیچ طریقی فروشنده را پیدا کند با دریافت و در دست داشتن این گواهی می تواند به دادگاه مراجعه نموده و خسارت و هزینه پشیمانی را دریافت کند. ولی در صورت حضور طرفین معامله در وقت تعیین شده در دفتر خانه و ارائه تمام مدارک لازم توسط فروشنده پس از پرداخت هزینه تحریر به دفتر خانه سند ملک به نام خریدار می شود.

حق تحریر مبلغی می باشد که خریدار و فروشنده مساوی به دفتر خانه می پردازند ولی این تنها هزینه لازم برای انتقال سند نمی باشد بلکه هزینه های دیگری همچون هزینه اخذ کد رهگیری از سیستم سراسری نیز جز هزینه های لازم برای انتقال سند می باشد.

مراحل سند زدن ملک کار بسیار سختی نیست ولی در این مرحله باید نکاتی که ذکر کردیم به دقت انجام شود تا از بروز هر گونه مشکلی چه برای خریدار و چه برای فروشنده جلوگیری شود.

امید است که توانسته باشیم تمامی مراحل سند زدن ملک را به صورت کامل و شفاف برای شما عزیزان بیان نموده باشیم.

نحوه پرداخت ثمن معامله و اثبات عدم پرداخت آن

ثمن در لغت به‌معنای ارزش است و در علم حقوق به‌معنای قیمت و بهای مال است .هر فروشنده‌ای در قبال فروش مال خود ثمن را متناسب با آن مال دریافت می‌کند.

منظور از ثمن معامله در مبایعه‌نامه چیست ؟

در ابتدا باید بگوییم که مبایعه‌نامه همان قراردادی است که ضمن خریدوفروش (ببع) اموال منقول‌ و غیرمنقول نوشته می‌شود. بیع یک عقد معاوضی است یعنی در قبال مالی عوضی دریافت می‌شود. منظور از عوض همان پولی است که در قبال آن مال داده می‌شود.

هنگامی‌ که قراردادی بین خریدار و فروشنده منعقد می‌شود خریدار باید عوض آن مال را به فروشنده بپردازد و اگر ثمن به‌ صورت نقد باشد می‌گوییم ثمن اما گاهی ممکن است که طرف زمان مشخصی را برای پرداخت پول معین کنند و یا خریدار تحت شرایط خاصی پول را پرداخت کند مانند خرید و فروش به شکل اقساطی که چک به‌ عنوان ثمن معامله پرداخت می‌شود و در این مواقع فروشنده باید تا زمان تعیین‌ شده منتظر حلول اجل و سررسید اقساط بماند و قبل‌ از آن حق مطالبه پول خود را ندارد به‌ همین دلیل نحوه پرداخت پول به‌ صورت نقدی مؤجل و اقساطی است.

راه‌های اثبات پرداخت ثمن معامله

زمانی‌ که بین خریدار و فروشنده به‌ خاطر پرداخت یا عدم پرداخت ثمن معامله مشکلی به وجود می‌آید خریدار باید اثبات کند که پول را پرداخت کرده‌است و رسیدی از فروشنده بابت پرداخت وجه دریافت کرده‌ است یا این‌ که وجه قرارداد را به حساب فروشنده واریز کرده‌ است و یا در حضور شخصی به‌ عنوان شاهد مبلغ را نقدی پرداخت کرده‌ است و باید بدانیم که طبق قانون از اصل بر عدم پرداخت وجه است و اگر خریدار نتوانست اثبات کند باید کل مبلغ را به فروشنده پرداخت کند و اگر فروشنده اقرار کند که ثمن معامله را دریافت کرده‌ است ولی در واقع چیزی دریافت نکرده باشد در این هنگام فروشنده باید اثبات کند که بر خلاف مندرجات ذکرشده در قرارداد و همچنین اقرار خود در قرارداد پولی بابت فروش مال خود دریافت نکرده‌ است. و گرنه در حق ندارد پول خود را مطالبه کند و این کار امری دشوار است.

عدم پرداخت ثمن معامله

ماده ۳۹۵ قانون مدنی بیان می‌کند: «اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تأدیه نکند بایع حق خواهد داشت که بر طبق مقررات راجعه به تاخیر ثمن معامله را فسخ یا از حاکم اجبار مشتری را به تأدیه ثمن بخواهد» همان‌طور که می‌دانیم قراردادها سبب ایجاد تعهداتی برای طرفین می‌شوند اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند دیگری می‌تواند وی را ملزم به اجرای تعهدش بنماید در صورت عدم پرداخت ثمن معامله فروشنده می‌تواند به دادگاه حقوقی مراجعه و برای مطالبه وجه دادخواستی را ارائه کند و خریدار را به اجرای تعهدات خود مبنی‌بر پرداخت وجه ملزم کند.

باید توجه داشت که در قرارداد بین خریدار و فروشنده برخی تعهدات مانند تنظیم سند رسمی، تحویل مبیع و… مربوط به فروشنده است و اگر این تعهدات منوط به پرداخت وجه قرارداد باشد فروشنده می‌تواند تا زمانی‌که پول قرارداد را دریافت نکرده‌است از انجام این تعهدات خودداری کند.

جهت اطلاع از شرایط تنطیم سند رسمی کلیک کنید

فروشنده می‌تواند بر خریدار شرط کند که در صورت عدم پرداخت یکی از اقساط ثمن، وی حق فسخ داشته باشد و یا شرط کند که در صورت عدم پرداخت یکی از اقساط ثمن، بیع منفسخ گردد؛ تفاوت ۲ شرط اخیرالذکر این است که در اولی حق فسخ در اختیار فروشنده بوده و نیاز به اراده فروشنده دارد و عقد را از تاریخ انشاء فسخ منحل می‌کند درحالی‌ که در شرط دوم، بدون نیاز به اراده، از تاریخ تحقق شرط، خود به‌ خود منحل می‌گردد.

وقوع عقد بیع موجب ملکیت ثمن برای بایع و مالکیت مبیع برای مشتری می‌گردد به‌ موجب انتقال مالکیت تعهدات و تکالیف حقوقی برای هر یک از بایع و مشتری در مقابل دیگری به وجود می‌آید؛ باید مکلف و موظف است که مبیع را به مشتری تسلیم کند مشتری نیز متقابلاً متعهد می‌شود ثمن را در زمان و مکانی که معین گردیده‌است به بایع تادیه کند صرف‌نظر از این‌که هر دو دارای حق حبس می‌باشند در صورتی‌ که مشتری ثمن را به‌ موقع پرداخت ننماید بایع (فروشنده)دارای ضمانت اجراهای خاصی می‌باشد مثلاً می‌تواند الزام مشتری را به تأدیه ثمن از محکمه تقاضا نماید و یا با اجتماع شرایط لازم عقد بیع را فسخ کند چنین حق فسخ قانوناً به خیار تاخیر ثمن معروف می‌باشد. برای تحقق خیار تأخیر ثمن شرایطی لازم است عبارت است از

۱- عدم تسلیم تمام مبیع به مشتری

۲- عدم پرداخت تمام ثمن معامله

۳ –مؤجل نبودن مبیع یا ثمن معامله خواه تمام مبیع یا ثمن مؤجل باشد یا قسمتی از آن

۴ -مبیع بایستی عین معین یا کلی در معین باشد درصورتی‌که مبیع کلی فی ذمه باشد خیار تأخیر ثمن ثابت نمی‌شود خیار تأخیر با شرط سقوط آن در ضمن عقد بیع اسقاط آن توسط بایع بعد از عقد و ثبوت خیار تأخیر و تصرف بایع در ثمن ساقط می‌گردد. خیار تأخیر ثمن خیار فوری نمی‌باشد چراکه در قانون مدنی ایران تصریحی به‌فوریت آن نشده ولی اکثر فقهای امامیه قائل به فوری نبودن خیار تأخیر ثمن هستند

5-انقضای مدت سه روز از تاریخ انعقاد عقد

جهت دریافت مشاوره تلفنی کافیست با یکی از شماره های زیر تماس بگیرید

09193460338 __ 09126981510

تسلیم ثمن معامله

طبق ماده ۴۰۴ قانون مدنی « تسلیم تمام مبیع یا ثمن هرگاه بایع در ظرف ۳ روز از تاریخ بیع تمام مبیع را تسلیم مشتری کند یا مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد دیگر برای بایع اختیار فسخ نخواهد بود اگر چه ثانیاً به‌نحوی از انحاء مبیع به بایع و ثمن به مشتری برگشته باشد.»

ماده ۴۰۵ قانون فوق الذکر « اگر مشتری ثمن را حاضر کرد که بدهد و بایع از اخذ آن امتناع نمود خیار فسخ نخواهد داشت »صرف امتناع بایع از اخذ ثمن موجب سقوط خیار فسخ است و لزومی به رجوع به حاکم وجود ندارد خیار تأخیر مخصوص بایع است و برای مشتری از جهت تأخیر در تسلیم مبیع این اختیار وجود ندارد.

دریافت قسمتی از ثمن از سوی فروشنده «پس» از ایجاد خیار تاخیر ثمن ممکن است قرینه اسقاط ضمنی خیار تلقی شود در واقع به‌ نظر می‌رسد منظور صدر ماده ۴۰۷ قانون مدنی «تسلیم بعض ثمن یا دادن آن به کسی که حق قبض ندارد خیار بایع را اسقاط نمی‌کند.» این است که تسلیم قسمتی از ثمن از سوی خریدار در مهلت سه‌ روزه مانع ایجاد خیار تاخیر ثمن نیست

عدم ذکرثمن معامله :

اگر در معامله مقدار ثمن ذکر نشده باشد ولی دوطرف از مقدار آن آگاه باشند خللی در آن معامله ایجاد نمی‌شود چون در معامله ملاک، اطلاع داشتند دوطرف از مقدار ثمن معامله است نه ذکر آن .

تفاوت دعوای استرداد ثمن و تعیین مبلغ مورد معامله دعوای مطالبه ثمن

دعوای مطالبه ثمن خریدار از همان ابتدا از پرداخت کردن ثمن معامله امتناع ورزیده و آن را نمی‌پردازد درنتیجه فروشنده به دادگاه صالح مراجعه نموده و دعوای مطالبه ثمن را مطرح می‌کند تا به این طریق خریدار ملزم به پرداخت شود درحالی‌که دعوای استرداد ثمن به این معناست که خریدار از دادگاه تقاضا می‌کند تا مبلغی را که به‌عنوان ثمن معامله به فروشنده پرداخته را پس بگیرد. البته برای‌اینکه خریدار بتواند دعوای استرداد ثمن را طرح کند باید یکی از شرایط زیر وجود داشته باشد:

۱- معامله‌ای که میان خریدار و فروشنده منعقد شده بود فسخ و یا به علتی باطل شود.

۲ – خریدار و فروشنده با توافق معامله را اقاله کنند.

۳ – درصورتی‌که مورد معامله به شخص دیگری تعلق داشته باشد.

دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای مطالبه ثمن معامله

ابتدا برای آنکه دعوای مطالبه ثمن را طرح کنیم ابتدا دادخواست خود را به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تحویل می‌دهیم تا در آن‌جا پرونده تشکیل شود و به دادگاه ارجاع داده شود البته قابل‌توجه است که دعاوی مطالبه ثمن که مبلغ آن تا میزان ۲۰ میلیون تومان است در صلاحیت شورای حل اختلاف است و دعاوی مطالبه ثمن که میزان آن بیش‌از ۲۰ میلیون تومان باشد در صلاحیت دادگاه حقوقی است همچنین لازم به ذکر است که دعوا باید در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح شود.

جهت مشاهده ابلاغیه خود در سامانه ابلاغ کلیک کنید

مدارک لازم برای طرح دادخواست مطالبه ثمن معامله

– کارت ملی و یا شناسنامه دارای کد ملی

– دادخواست مطالبه ثمن معامله

– قرارداد یا موبایل نامه‌ای که مبنای مطالبه ثمن است.

– ادله (از قبیل شهادت شهود، رسید و…) و مستندات.

جدیدترین مطالب

آیا مرد می تواند زن را طلاق غیابی دهد؟

تعریف نکاح عقد ازدواج بین مرد و زن منعقد می‌گردد. طرفین عقد نکاح (ازدواج ) را زوج و زوجه می نامند، نکاح یک عقد اذنی بوده و به دلیل اهمیت تشکیل خانواده در قانون و در شرع، این عقد بدون تشریفات مخصوص منعقد می گردد. نکاح عقدی غیر مالی ست که آثار مالی نیز دارد. از جمله.

درجلسه مشاوره طلاق چه بگوییم؟

مشاوره طلاق و بهزیستی طبق قانون حمایت از خانواده مراکز مشاوره خانواده در سراسر کشور ایجاد شد و متقاضیان طلاق باید قبل‌از هر اقدامی ابتدا مشخصات خود را در سامانه تصمیم طلاق ثبت کرده و اقدام به اخذ نوبت مشاوره کنند درواقع قاضی بعد از اتمام جلسات مشاوره اقدام به رسیدگی.

ترفند ندادن مهریه چیست؟

ترفند ندادن مهریه موضوعی است که ممکن است برخی به دنبال کسب اطلاع و آگاهی در مورد آن باشند. عقد ازدواج بین مرد و زن منعقد می‌گردد. طرفین عقد نکاح(ازدواج ) را زوج و زوجه می نامند، نکاح یک عقد اذنی بوده و به دلیل اهمیت تشکیل خانواده در قانون و در شرع، این عقد بدون.

وکیل طلاق به درخواست زوج کیست؟

وکیل طلاق به درخواست زوج مطابق ماده ۱۳۳ قانون مدنی مرد هر وقت بخواهد می‌تواند با مراجعه به دادگاه همسر خود را طلاق دهد و این‌طور به‌نظر می‌رسد که طلاق به درخواست زوج دلیل نمی‌خواهد هر چند که از ماده‌ی مذکور چنین برنمی‌آید درهرحال طلاق به درخواست مرد اصلا کار مشکلی.

چک های صیادی چیست؟ وکیل چک صیادی کیست؟

3 اردیبهشت 1401 | چک

چک های صیادی از جمله نیازهای مطالبه کنندگان چک های جدید می باشد. با تغییر و اصلاحات بعضی از مواد قانون صدور چک، چک صیادی در قانون مطرح شد. امروزه در بین مردم به علت پیچیدگی های این نوع از چک ها، موضوع وکیل چک صیادی زیاد احساس می شود. به دلیل پیچیدگی فرایند رسیدگی به.

چک صیادی چیست؟

2 اردیبهشت 1401 | چک

چک صیادی چیست؟ از اردیبهشت سال ۱۴۰۰ چک صیاد جایگزین دسته چک‌های قدیمی که در تمام بانک‌ها صادر می‌شد شده‌ است مقطع تمامی چک‌های صیاد صادرشده از بانک‌های مختلف به رنگ بنفش بوده و دارای کد شناسایی ۱۶ رقمی و عبارت کارسازی این چک منوط به ثبت آن در سامانه صیاد است در پائین.

ملک در رهن چیست؟

1 اردیبهشت 1401 | املاک

ملک در رهن و تعریف عقد رهن رهن به این معناست که کسی بابت دینی که به دیگری دارد، مالی را بعنوان وثیقه دین خود در اختیار وی قرار می دهد. قانون مدنی در ماده ۷۷۱ عقد رهن را اینگونه تعریف می کند: “رهن عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین می دهد. رهن.

وکیل پایه یک دادگستری کیست؟

31 فروردین 1401 | وکالت

وکیل کیست؟ وکیل پایه یک دادگستری کسی است که از طرف اشخاص حقیقی یا حقوقی برای انجام کاری به موجب عقد قرارداد وکالت، مامور انجام کار های حقوقی موکل می شود. پس وکیل پایه یک دادگستری کسی است که در رشته های مرتبط حقوقی فارغ التحصیل شده باشد. وکیل پایه یک دادگستری اقدام به.

شکایت از پزشک ارتوپد چگونه است؟

امروزه یکی از مواردی که در پرونده‌های حقوقی به چشم می‌خورد شکایت از پزشک ارتوپد است علت افزایش شکایت در این حوزه پزشکی می‌تواند پیشرفت تکنولوژی و استفاده بیشتر از وسایل نقلیه و به‌دنبال آن رخ دادن تصادفات و حوادث بیشتر باشد و یا به‌علت به وجود آمدن رشته‌های جدید ورزشی.

هزینه شکایت از پزشک چقدر می باشد؟

هزینه شکایت از پزشک در ۱۴۰۱ اگر بخواهیم هزینه شکایت از پزشک را از نخستین گام تا به انتخاب برای شما پاسخ دهیم بایددو فرض داشتن وکیل و نداشتن آن را از یکدیگر تفکیک نماییم لذا ابتدا فرض نخست نداشتن وکیل را برای شما توضیح می‌دهیم هزینه شکایت از پزشک در معنای کلی آن.

استرداد ثمن معامله مخصوص خریدار است

عده ای دعوی استرداد ثمن را با دعوی مطالبه ثمن یا اشتباه می گیرند یا یکی می دانند ولی این در حالی است که مطالبه ثمن معامله همچنانی که گفته شد از سوی فروشنده است با دیگر شرایطی که گفته خواهد شد .

اما استرداد ثمن معامله از سوی خریداری است که پس از خرید خود و واریز وجه به علتی معامله مبنا از بین رفته و پول خود را می خواهد پس بگیرد. اما در این مبحث بیشتر به استرداد ثمن اختصاص داده شده است.

تعریف ثمن

ثمن به بهایی اطلاق می‌ گردد که کالا در برابر آن معامله شده است؛ خواه با ارزش متعارف کالا در بازار برابر باشد یا بیشتر و یا کمتر باشد و تفاوت آن با «قیمت» در همین است؛ زیرا «قیمت» عبارت است از ارزش کالا در بازار و نزد عرف که از آن به «ثمن المثل» تعبیر می‌شود.

رکن بودن ثمن در عقد بیع

ثمن همچون مثمن (مبیع) از ارکان عقد بیع به‌ شمار و مالیّت داشتن، مملوک بودن، معلوم بودن از جهت جنس و وصف از شرایط آن است.

نقد و مدّت‌دار بودن ثمن

نقد و مدّت‌دار بودن هر یک از ثمن و مثمن منشأ تقسیم بیع به چهار قسم شده : بیع نقد (ثمن و مثمن هر دو نقد باشند)؛ بیع کالی به کالی (هردو مدّت‌دار باشند)؛ بیع سلف یا سلم (ثمن نقد و مثمن مدّت‌دار باشد) و بیع نسیه (عکس صورت سوم).

بیع نقد

در بیع نقد چنانچه فروشنده کالا را تحویل نداده و ثمن را نگرفته باشد، بیع تا سه روز لازم خواهد بود. در صورتی که خریدار در این مدّت ثمن را به فروشنده پرداخت نکند، فروشنده می‌تواند معامله را (با استفاده از خیار تأخیر) فسخ نماید.

بیع نسیه

در معامله نسیه بر خریدار واجب نیست ـ حتی با مطالبه فروشنده ـ ثمن را قبل از سررسید آن پرداخت کند و در صورت پرداخت، قبول آن بر فروشنده واجب نیست. اما پس از سررسید، قبول آن بر فروشنده واجب است و در صورت امتناع وی و تلف شدن ثمن در دست خریدار بدون قصور وی در نگهداری آن، از مال فروشنده تلف شده است.

سایر احکام ثمن

با اختلاف فروشنده و خریدار در مقدار ثمن، بنابر مشهور اگر مثمن باقی باشد، قول فروشنده همراه قسم مقدّم می‌شود؛ اما اگر کالا از بین رفته باشد، سخن خریدار با قسم مقدّم می‌گردد.

کافری که خوک یا شراب را به هم کیش خود فروخته و قبل از اینکه بهای آن را دریافت کند مسلمان شده است، پس از اسلام می‌تواند ثمن را از او بگیرد.

الزام به تأدیه ثمن معامله یا قرارداد

تأدیه ثمن معامله یکی از آثار عقد بیع می باشد که باید در زمان و مکان مشخص شده در قرارداد صورت گیرد. در عقد بیع ثمن با مبیع مبادله می شود، پس منطقی است همانگونه که بایع ملزم به تحویل مبیع می شود، مشتری نیز ملزم به پرداخت ثمن شود (بند ۴ ماده ۳۶۲ قانون مدنی)؛ بنابراین در صورت استنکاف خریدار، فروشنده می تواند اجرای این تعهد را از دادگاه بخواهد.

با توجه به ماده ۳۹۵ قانون مدنی «اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تأدیه نکند بایع حق خواهد داشت که بر طبق مقررات راجع به خیار تاخیر ثمن، معامله را فسخ یا از حاکم اجبار مشتری به تأدیه ثمن را بخواهد.

الزام به تأدیه ثمن معامله را می توان همزمان با سایر خسارات از جمله خسارت تاخیر در تأدیه دین و یا به همراه وجه التزام ناشی از قرارداد و ضمن یک دادخواست تنظیمی مطالبه نمود.

این دعوی از جمله دعاوی مالی بوده است و نیازمند پرداخت هزینه دادرسی به نسبت مبلغ خواسته می باشد.

دعوی ثمن معامله

سه حالت کلی در دعوای استرداد ثمن متصور است:

فسخ معامله از سوی خریدار یا فروشنده، معامله بر هم می خورد. باید فروشنده ثمن را به خریدار بازگرداند، خودداری فروشنده از استرداد ثمن معامله سرآغاز دعوای حقوقی استرداد ثمن معامله، خواهد بود. فسخ مختص عقود لازم می باشد. اثر فسخ نسبت به آینده است و در گذشته اثر ندارد.

مبنای فسخ یا به وسیله توافق طرفین در ضمن عقد یا خارج از آن ایجاد می شود و مبنای قراردادی دارد یا اینکه و به حکم مستقیم قانون برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته ناشی از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف است، برای وی مقرر شده و مبنای قانونی دارد.

این حق می تواند برای یکی از طرفین باشد یا یکی از آن‌ها یا برای شخص ثالثی باشد. در فسخ شخصی که این حق را داراست باید در ابتدا به وسیله ی اظهارنامه، اراده خود را مبنی بر فسخ به خوانده دعوا اعلام نماید.

طرفین معامله با رضایت یکدیگر جهت برهم‌زدن عقد توافق می‌کنند که در علم حقوق به آن اقاله یا تفاسخ گویند که ثمن و مبیع باید به حالت اولیه برگردند و به صاحبان اولیه‌شان عودت شوند.

در اقاله، موضوع ممکن است، تمام مورد معامله یا مقداری از آن باشد، اگر یکی از عوضین وجه باشد، باز خودداری فروشنده از عودت ثمن، می تواند طرح دعوی استرداد ثمن از سوی خریدار را به دنبال داشته باشد.

لازم به ذکر است که تلف یکی از عوضین مانع اقاله نخواهد بود و به‌جای آن چیزی که تلف‌شده مثل آن در صورت مثلی بودن و قیمت آن در صورت قیمی بودن داده می‌شود، پس باز موضوع استرداد وجه قابل‌طرح خواهد بود اگر طرف متعهد به استرداد به وظیفه‌اش عمل ننماید.

ماده ۳۶۲ قانون مدنی در آثار عقد بیعی که صحیح واقع شده یکی از موارد را ضمان درک نام برده است. عقد بیع، بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می‌دهد، اما درواقع ضمان درک از آثار عقد بیعی است که باطل شده است نه اینکه از آثار عقد صحیح باشد.

نکاتی در خصوص ضمان درک به دین شرح است: یکی اینکه مورد معامله باید عین معین یا در حکم عین معین باشد. اگر مبیع کلی فی‌الذمه باشد، مشمول ضمان درک نخواهد بود. دوم آنکه، مورد معامله بایستی متعلق به شخصی غیر از فروشنده باشد.

سوم، آنکه ثمن به فروشنده پرداخت شده باشد. چهارم، خریدار به فساد معامله آگاه نباشد، وگرنه که به ضرر خود اقدام نموده است. بیع فاسد اثری در تملک ندارد و اگرمورد معامله افزایش یا نقصان قیمت پیدا کند، متعلق به مالک اصلی خواهد بود نه خریدار. اگر مبیع مستحق‌للغیر در بیاید مشمول احکام معامله فضولی خواهد بود.

یرای طرح دعوای استرداد ثمن در حالت سوم (ضمان معاوضی) ارکانی وجود دارد: وقوع معامله باید اثبات شود و همچنین این امر که مبیع متعلق به دیگری است باید به اثبات برسد.

خواهان در این دعوی حقوقی بایستی ثابت نماید ثمن را مطالبه نموده است و بایع از استرداد آن امتناع کرده است.

استحقاق خواهان به دریافت ثمن معامله به نرخ روز می باشد.

این دعوی که بسیار شایع می باشد بیشتر بخاطر بطلان عقد این اتفاق رخ می دهد و در تمامی مواردی که عقدی باطل است ساری و جاری است. در این بحث مطلب از باب ضمان درک مبیع مورد بررسی قرار می گیرد.

طبق ماده ۳۶۵ ق.م، بیع فاسد اثری در تملک ندارد و مطابق ماده ۳۶۶ همان قانون هرگاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض نماید باید آن را به صاحبش رد نماید. مقررات مربوط به قاعده ضمان درک مبیع در موارد۳۹۰ به بعد ق.م ذکر گردیده است که چند نکته حائز اهمیت است.

1. ضمان درک در موردی می باشد که مبیع یا مورد معامله عین معین یا در حکم آن باشد و مشمول مبیع کلی فی الذمه نمی باشد (عین معین مانند ماشین و ملک و کلی فی الذمه مانند گندم و جو).
2. ضمان درک ناظر به موردی می باشد که مورد معامله متعلق به شخص دیگری غیر از فروشنده در آید.
3. لازم است هنگام معامله ثمن به فروشنده پرداخت شده باشد و اگر ثمن تسلیم نشده باشد در صورت مستحق للغیر در آمدن مبیع ،ضمان و مسئولیتی برای فروشنده متصور نیست.
4. در صورتی خریدارمیتواند غرامت ناشی از چنین معامله ای را مطالبه نماید که جاهل به فساد معامله باشد و الا اقدام به ضرر خویش نموده و مسئولیتی متوجه فروشنده نیست و کلیه غرامت ها از قبیل هزینه تنظیم سند رسمی، دستمزد بنگاه دار یا دلال و هزینه نگه داری مبیع حسب مورد به عهده خودش خواهد بود.
5. با توجه به اینکه بیع فاسد اثری در تملک ندارد، زیادتی ارزش مورد معامله یا نقصان ارزش آن مربوط به خریدا رنیست بلکه متعلق به مالک است در نتیجه اگر ملکی به مبلغ یک میلیون تومان فروخته شود و به واسطه مرور زمان ارزش آن ده میلیون تومان شود خریدار نسبت به زیادتی ارزش حقی ندارد فقط میتواند ثمن معامله را به نرخ روز بر اساس شاخص تورم مطالبه کند تا بخشی از ضرر و ی جبران گردد. حال اگر ارزش این ملک به پانصد هزار تومان تقلیل یابد اثری د رحق خریدار ندارد و او میتواند به میزان ثمن پرداختی به فروشنده مراجعه کند و مبلغ یک میلیون تومان را خواستارشود. البته در این مورد جهل یا علم مشتری تاثیری درموضوع ندارد.
6. چنانچه به واسطه عمل مشتری یا خریداری که جاهل به بطلان و فساد معمله است، زیادتی قیمت در مورد معامله حاصل شود، اگر ان زیادتی عین باشد، متعلق به مشتری است زیرا در این فرض مشتری غاصب محسوب و مقررات ماده ۳۱۴ ق. م حاکم است. ولی اگر عین جدای ازمورد معامله نباشد ومتصل به آن باشد متعلق به مالک است.
7. اگر بخشی از مبیع یا مورد معامله مستحق للغیر دراید وفق مقررات ماده ۴۴۱و ۴۴۲ ق.م با جلب نظر خریدار، اقدام می شود (خیار تبعض صفقه).
8. چنانچه بجای وجه نقد ثمن عین معین باشد با مطالبه خریدار همان عین باید مسترد گردد و اگر ثمن مزبور در دست فروشنده تلف یا ناقص شده باشد ،طبق ماده ۳۶۶ ق.م فروشنده ضامن عین ومنافع آن می باشد.
9. گاهی مشاهده میشودعدم قدرت بر تسلیم مبیع هنگام معامله را دلیل مستحق للغیر در آمدن مبیع دانسته و دعوی استرداد ثمن مطرح کرده اند. شایان ذکر است درجایی که مبیع مستحق للغیر است احکام معامله فضولی جاری است. در نتیجه زمانی بحث قدرت بر تسلیم مبیع معنا می یابد که مالک معامله را تنفیذ نموده باشد (ماده ۳۷۱ ق.م) و تا قبل از اجازه مالک چنین استنادی جهت طرح دعوی صحیح نیست و نمیتواند دلیل مستحق للغیر در آمدن مبیع باشد. لازم به ذکر است که طرح چنین دعاوی غالبا درمورد املاک مشاعی مطرح است.

ارکان دعوی استرداد ثمن

• الف) اثبات وقوع معامله
• ب) اثبات مستحق للغیر درآمدن مبیع

مراحل دادرسی

1. دادگاه دراولین جلسه دادرسی د رصورت نیاز قرار کارشناسی صادر مینماید
2. بعد از صدرو قرار وقت نظارت جهت امر ابلاغ و تودیع حق الزحمه کارشناسی تعیین می گردد.
3. چنانچه دستمزد کارشناس پرداخت نشود با رعایت ماده۲۵۹ ق.آ.د.م قرار ابطال دادخواست صادر می شود.
4. در صورت پرداخت حق الزحمه کارشناسی وقت دیگری جهت تفهیم و اجرای قرار با دعوت طرفین و کارشناس تعیین میگردد.
5. بعد از تشکیل جلسه دادگاه و تفهیم مفاد قرار وقت نظارت جهت وصول و اعلام نظریه کارشناسی تعیین می گردد.( ماده ۲۶۰ ق.آ.د.م)
6. به محض وصول نظریه کارشناس وقت نظارت دیگری تعیین و به طرفین ابلاغ میگردد تا ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه نمایند و با ملاحظه نظریه کارشناسی، چنانچه مطلبی دارند نفیا یا اثباتا به طور کتبی اظهار نمایند. (ماده ۲۶۰ ق.آ.د.م)
7. هرگاه به نظریه کارشناسی اعتراض وارد نگردید و نظریه مزبور با اوضاع و احوال معلوم ومحقق مورد کارشناسی مطابقت داشته باشد دادگاه مبادرت به انشای رای می نمیاد (ماده ۲۶۰ و ۲۶۵ ق.آ.د.م)
8. هرگاه اعتراض موجه به نظریه کارشناسی واصل شد،قرار ارجاع امر به هیئت کارشناسی صادر و مراحل فوق مجددا طی میشود.

چنانچه خواهان ثابت نماید با وجود مستحقق للغیر در امدن مبیع، ثمن را مطالبه نموده ولی بایع از استرداد آن امتناع کرده است ،استحقاق دریافت ثمن به نرخ روز را دارد.

«دادرسی نسبت به موضوع فوق بدون انجام کارشناسی در یک یا دو جلسه و با رعایت جدول مربوطه به شاخص تورم که از سوی بانک مرکزی که هر ساله تهیه و ارسال می شود، انجام می گیرد و مدت زمان دادرسی حداکثر دو ماه خواهد بود و در صورت ارجاع به کارشناسی این مدت زمان چهار ماه خواهد بود.»

خرید و فروش املاک

یکی از مسائل حقوقی مهم در زمینه خرید و فروش املاک مسئله قولنامه است.برای مثال اگر قصد خرید خانه در مکانی را دارید ،بعد از اینکه خانه را دیدید و ان را پسندیدید باید درخواست خود را به مشاور املاک اعلام کنید. مشاور املاک اقدام به نوشتن قراردادی بین خریدار و فروشنده می کند ،که به این قرارداد قولنامه می گویند. اما باید بررسی کنیم که قولنامه چیست و چه چیزهایی باید دران ذکر شود.

قولنامه چیست؟

گاهی افراد می خواهند ملکی را خرید و فروش کنند ،اما ملزومات مقدماتی ان وجود ندارد.مثلا خریدار نمی تواند همه پول را یکجا بپردازد و یا فروشنده نمی تواند سریعا مال را تحویل خریدار دهد.اما خریدار برای خرید و فروشنده برای فروش با هم توافق دارند .در این صورت باید توافقات ان ها در برگه ای به صورت مکتوب ذکر شود ،به این مکتوبیات قولنامه می گویند.

زمانی که قولنامه نوشته می شود خریدار باید در مدت زمان معین پول را به طور کامل بپردازد و فروشنده نیز حق ندارد ملک را به کس دیگری بفروشد.قولنامه یک سند عادی است که اعتبار اسناد رسمی را ندارد.دلیل اعتبار نداشتن ان این است که به دست خود افراد عادی نوشته شده است و ماموران دولتی در ان نقشی ندارند.داشتن قولنامه به معنی اینکه شما سندی از الکیت خانه در دست دارید ،نیست. بلکه باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و سند ملک خود را دریافت کنید تا به عنوان مالک تام الاختیار ان ملک شناخته شوید.

چه نکاتی باید در نوشتن قولنامه رعایت کرد؟

بسته به اینکه فروشنده یا خریدار هستید ،قوانینی را باید در نوشتن قولنامه رعایت کرد. اول شرط در نوشتن قولنامه محکم کاری است .اگر طبق قولنامه هریک از طرفین قولنامه به تعهدات موجود در قولنامه عمل نکند ،می تواند طرف مقابل از او وجه التزام بگیرد.وجه التزام نوعی جریمه است که برای کسی که قول و قرارهای خود را انجام نداده و مقدار ان در قولنامه مشخص می شود به سه صورت است:

1-هریک از طرفین اگر تعهدات خود را انجام ندهند،طرف دیگر وجه التزام را دریافت کند و معامله به هم می‌خورد.

2-حالت دوم این است که هم مبلغ مشخص می شود کسی که قول و قرارهای خود را انجام نداده باید جریمه ای بدهد اما معامله هم چنان برقرار است و فرد باید قول و قرارهایی که عقب افتاده را عمل کند.

3- طرفین توافق می کنند که در روز معینی به دفترخانه بروند اما اگر هرکدام از افراد نیامدند برای هر میزان تاخیر باید جریمه پرداخت کنند.

توصیه هایی برای خریدار و فروشنده در خرید قولنامه ای

خریدار و فروشنده باید نکاتی را در تنظیم قولنامه رعایت کنند .تا بعدا دچار مشکلاتی در این زمینه نشوند ابتدا چند نکته ای که خریدار باید در رابطه با خرید قولنامه ای رعایت کند را بررسی می کنیم:

1-خریدار باید ویژگی های مالی را که قصد دارد ان را بخرد و ان را با سند مقایسه کند تا برای او مشخص شود که مال موردنظر مشکلی نداشته باشد یعنی در رهن و یا توقیف نباشد.

2-اگر چیزی که می خواهد معامله شود ملک باشد باید بررسی کنید که مواردی مانند مشاعات در سند به درستی بیان شده باشد .

3-اگر کسی که قولنامه را امضا می کند ،خود مالک نیست باید وکیل یا قیم مالک باشد .و حتما دلایل احراز از طرف ان ها را بررسی می کند تا ببیند وکیل در وکالت نامه قصد فروش یا گرفتن قیمت مال را دارد.اگر امضاکننده از طرف مالک است و در هنگام امضا قولنامه با استفاده از ولی کودک بالغ نشده است . اگر شخص امضا کننده سرپرست مالک باشد ان گاه باید مشخص شود که ایا سرپرست تنها می تواند مال صغیر را بفروشد یا مقامات قضایی این حق را برای او درنظر بگیرد.

4-اگر ملک مورد نظر از طریق ارث به فرد رسیده باشد در هنگام خرید، خریدار حتما باید گواهی انحصار وراثت را چک کند.و هم چنین یک فتوکپی برابر اصل ان را نیز از فروشنده بگیرد و حتما تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.

5-خریدار باید توجه داشته باشد که فروشنده ممنوع المعامله نباشد و خدمت سربازی را نیز تمام کرده باشد .زیرا اگر این دو شرط برقرار شود نباشد نمی توان ملک را رسما انتقال داد.

6-اگر فروشنده حرکت های عادی نداشته باشد و خریدار فکر کند که او محجور است ان گاه باید او را به اداره سرپرستی محجورین مراجعه کند و اطمینان حاصل کند که نام او در میان ان ها نباشد.

7-خریدار تا وقتی که کل ملک را به صورت کامل دریافت نکند نباید همه مبلغ ملک را نیز پرداخت کند.

چند نکته مهم برای فروشنده

1-فروشنده باید از توان مالی خریدار مطمئن شود و اگر دراین مورد مطمئن نیست این شرط را که در صورت پرداخت نشدن مبلغ توسط خریدار معامله فسخ شود را در قولنامه بگنجاند.

2-فروشنده نباید مورد معامله مثلا ملک را قبل از دریافت تمام مبلغ به خریدار بدهد.

3- اگر برای پرداخت مابقی پول توسط خریدار زمانی معین شود ،باید حتما در قولنامه ذکر شود که اگر خریدار در زمان تعیین شده مابقی مبلغ را پرداخت نکرد ،معامله فسخ شود.

4-فروشنده باید تمام مشخصات ملک اعم از عیب و نقص را در قولنامه ذکر کند.

5-اگر موردمعامله از طریق چک به فروش رسیده است ،فروشنده باید بداند که در صورت برگشت خوردن چک او تنها می تواند مبلغ چک را طلب کند و نمی تواند معامله را فسخ کند.مگر اینکه در قولنامه در این مورد چیزی ذکر شود.

حال سوال این جاست که اگر یکی از طرفین معامله چه خریدار و چه فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و سند را برای فرد انتقال ندهد، طرف دیگر چه چه می تواند بکند؟

خریدار می تواند از جمله الزامات معامله را تنظیم سند ان درخواست کند و بعد از قطعی شدن سند درخواست دهد تا حکم اجرا شود . اگر طرف معامله به دفترخانه نیاید مسئول اجرای حکم سند را برای انتقال دادن امضا خواهد کرد.

آخرین اخبار

حق طلاق.

حق طلاق چیست؟ قبل از توضیح حق طلاق در ابتدا لازم است کلیاتی درباره طلاق دانست. طلاق در لغت به معنی رها کردن و گشودن و در فقه اسلامی به معنی زایل کردن ازدواج با لفظ مخصوص است. استادان حقوق فرانسه طلاق را اینگونه می دانند که طلاق قطع رابطه زناشویی به حکم دادگاه است […]

دستور موقت.

دستور موقت چیست؟ قرار دستور موقت امکانی است که در بیشتر مواقع ذینفع یا وکیل او تمایل دارند که آن را حین دعوا (ضمن دعوا) قبل از اقامه ی دعوا و یا پس از اقامه ی دعوا به کار گیرند. این قرار به دلیل وارد کردن خسارت به شخص خوانده (شخصی که دستور موقت علیه […]

اموال ممزوج چیست؟.

در لغت منظور از مزج همان مخلوط کردن است . یعنی دو نفر با اراده و اختیار خود اموال خود را با هم مخلوط کنند . درنهایت به این مال ممزوج می گویند و این مال مشترک خواهد بود . مال ممزوج چیست ؟ از نظر حقوقی منظور از مال ممزوج همان مالی است که […]

میانجی گری.

میانجی گری چیست؟ میانجی گری در واقع پروسه ای است که طی آن شاکی و متهم با مدیریت فرد میانجی‏گر در خارج از محیط دادگاه در خصوص علت جرم به وجود آمده، آثار و نتایج برجای مانده از جرم و همچنین راه های جبران خسارات به وجود آمده از این جرم با شاکی و متهم […]

دادنامه.

درباره دادنامه چه می دانید؟ به صورت کلی می توان گفت دادنامه رأی قاضی به صورت کتبی است اما قبل از آنکه توضیح بیشتری درباره دادنامه ارائه دهیم، به جهت فهم بهتر، مطالبی در اختیار شما قرار داده می شود که با روند قانونی پرونده ها آشنا شوید. رسیدگی قضایی به پرونده های کیفری و […]

فسخ مبایعه نامه

فسخ مبایعه نامه عبارت از بر هم زدن عقد است در مواردی که قانون اجازه می دهد. هر قراردادی که میان دو طرف بسته می شود ، اصولا آن دو طرف معامله را پایبند به قرارداد می کند . بنابراین اصل بر این است که هیچ کدام از طرفین نمی توانند قرارداد را به طور یک جانبه بر هم بزنند. در این مورد ماده 219 مقرر کرده است : «عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود» به این ترتیب اصل بر عدم امکان برهم زدن اختیاری عقود است. اثر فسخ مبایعه نامه نسبت به آینده است، به طور مثال یک نفر مال خود را به دیگری می فروشد، با فسخ معامله تمامی منافع یا خسارتی ناشی از آن مال به خریدار اولیه بر می گردد .

خیار فسخ مبایعه نامه

به حق فسخ مبایعه نامه در اصطلاح حقوقی «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته می‌شود. خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. مثلا بعد از معامله معلوم شود که کالا دارای عیب بوده است ، قانونگذار به خریدار اختیار داده بنابر خیار عیب معامله را فسخ نماید. این خیار تنها مختص خریدار نمی باشد فروشنده هم می تواند براساس این خیار معامله را فسخ نماید . طبق قانون مدنی خريدار و فروشنده در يازده صورت می توانند معامله را به هم بزنند . در اینجا تلاش می‌کنیم تا به بعضی از موارد فسخ مبایعه نامه که پرکاربردترهستند و ممکن است در معاملات خود به آن برخورده باشید، اشاره کنیم و درخصوص آنها توضیحات مختصری بدهیم.

خیار عیب

طبق ماده ۴٢٢‏قانون مدنی: «اگر بعد از معامله معلوم شود که کالا یا موضوع معامله دارای عیب بوده مشتری در پذیرفتن کالا معیوب با گرفتن ارش یا فسخ معامله مختار است .» این عیب باید به صورتی باشد که از ارزش کالا یا استفاده متعارف آن بکاهد. بنابراین قانونگذار دو راه حل برای جبران خسارت زیان دیده تعیین کرده است یکی آنکه معامله را فسخ کند و دیگری آنکه ارش بگیرد، یعنی مابه التفاوت کالای سالم و معیوب را دریافت کند در ماده ۴٢٧ ‏قانون مدنی چگونگی تعیین ارش یان شده ست . البته اختیار مشتری در اعمال حق فسخ مشروط به آن است که مورد معامله موجود، سالم و در ملکیت خریدار باشد والا حق فسخ از بین رفته و فقط حق اخذ ارش باقی می ماند.

خیار تخلف از شرط

فروشنده یا تعیین مبلغ مورد معامله خریدار شرط کند که کاری انجام دهد، یا شرط کند مالی را که می‌دهد دارای ویژگی های باشد اما به آن شرط عمل نکند که در این صورت دیگری می‌تواند با حدود و شرایطی معامله را به هم بزند. احکام خیار تخلف شرط به طوری است که در مواد 234 الی 245 قانون مدنی ذکر شده است.

خیار تدلیس

اگر در معامله ای یکی از طرفین کاری انجام دهد که سبب شود طرف دیگر معامله فریب بخورد در اینجا اختیار فسخ برای کسی است که فریب خورده است به عنوان مثال اگر فردی خودروی را به حساب اینکه کم کار کرده است ، خریداری کند و بعد معلوم شود که فروشنده کیلومتر شماره خودرو را دستکاری کرده، خریدار را فریب داده، در این صورت خریدار می تواند به خیار تدلیس اشاره کند و اقدام به فسخ مبایعه نامه کند.

خیار تاخیر ثمن

در معاملات نقدی اگر ظرف سه روز خریدار ثمن یا همان ما به ازای معامله را پرداخت نکند فروشنده می تواند از تحویل کالا به خریدار خودداری کنند. بنابراین این خیار مختص فروشنده می باشد که در اثر نپرداختن ثمن در ظرف سه روز از تاریخ معامله اختیار فسخ مبایعه نامه را دارد.

خیارمجلس

تا زمانی که طرفین معامله در محل توافق یا بنگاه حضور دارند ، این حق را دارند که از معامله پشیمان شوند و معامله را فسخ کنند. بنابراین خیار مجلس تا زمانی که دو طرف از هم جدا نشده باشند و در کنار هم هستند صورت می گیرد.

خیار غبن: غبن به معنای ضرر و زیان می باشد.این خیار برای کسی است که دچار ضرر و زیان زیادی شده باشد.

برای مطالعه مطالب بیشتر در خصوص فسخ قرارداد اجاره به ادامه مطلب مراجعه کنید.

مدارک موردنیاز برای گرفتن وکیل فسخ قرارداد :

• کارت ملی
• اسناد و قرارداد های مربوطه

سوالات متداول فسخ مبایعه نامه

1-در صورتیکه فروشنده پارکینگ را تحویل ندهد فسخ مبایعه نامه آپارتمان چگونه است؟

ابتدا باید از طریق اظهارنامه از فروشنده تقاضای تحویل پارکینگ صورت گیرد و در صورتیکه فروشنده تحویل ندهد باید در دادگاه شکایت و درخواست فسخ قرار داد نمود .

2- نسبت به فسخ مبایعه نامه چگونه میتوان اقدام نمود؟

اگر در مبایعه نامه طرفین حق فسخ قرارداد پیش بینی کرده باشند طبق قرارداد نسبت به فسخ معامله اقدام می شود.

3- اگر فروشنده از انتقال سند خودداری کند فسخ مبایعه نامه چه صورتی میباشد؟

ابتدا باید اظهارنامه ارسال شود و سپس دادخواست الزام به ایفای تعهد بر اساس مفاد قرارداد تنظیم نموده و در غیر این صورت مطالبه جبران خسارت و ضررو زیان نمود.