مستاجران بخوانند: سه سناریو برای پیش‌بینی بازار مسکن
بیضایی گفت: بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و در صورت ادامه‌ی وضعیت فعلی رکود مسکن تداوم خواهد داشت. ممکن است در مقاطعی رکود تورمی باشد. بعضی وقت‌ها هم با توجه به آرامشی که در بازار وجود دارد رکود همراه با ثبات قیمتی رخ میدهد.
یک کارشناس بازار مسکن گفت: آینده بازار مسکن به میزان درآمد‌های ارزی و نوع این درآمد‌ها بستگی دارد که سه حالت ممکن می‌تواند در نرخ دلار و قیمت مسکن اثرگذار باشد.
به گزارش ایسنا، فرهاد بیضایی اظهار کرد: وضعیت بازار مسکن سرمایهگذاری غیرمستقیم در شش ماهه دوم سال ۱۴۰۱ به متغیر‌هایی بستگی دارد. باید ببینیم درآمد‌های ارزی افزایش پیدا می‌کند یا نه. در صورت افزایش از ناحیه نفت خواهد بود یا دیگر بخش‌ها. درست است که عنوان می‌شود بخش مسکن ارتباط مستقیم با تحریم‌ها ندارد، اما غیرمستقیم تاثیر می‌گیرد.
وی افزود: اگر درآمد‌های ارزی منجر به ثبات قیمت ارز شود بازار مسکن می‌تواند رونق غیرتورمی را داشته باشد و زیر نرخ تورم افزایش قیمت پیدا کند. اگر بدون درآمد‌های ارزی، ثبات نرخ ارز را داشته باشیم رکود مسکن همراه با ثبات قیمتی را خواهیم داشت. احتمال سوم یعنی افزایش قیمت ارز با احتمال رشد قیمت مسکن همراه می‌شود.
بیضایی تصریح کرد: بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و در صورت ادامه‌ی وضعیت فعلی رکود مسکن تداوم خواهد داشت. ممکن است در مقاطعی رکود تورمی باشد. بعضی وقت‌ها هم با توجه به آرامشی که در بازار وجود دارد رکود همراه با ثبات قیمتی رخ میدهد.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تحولات فصلی این بازار گفت: در فصل تابستان به دلیل افزایش جابه‌جایی، تقاضای مصرفی فعال‌تر و بازار اجاره و خرید و فروش خانه رونق دارد. در نیمه دوم سال جابه‌جایی فروکش می‌کند و حجم معاملات کاهش می‌یابد. اما در بحث قیمت‌ها در حال حاضر بازار منتظر نتایج اثرات غیراقتصادی است و مبتنی بر آن سرمایهگذاری یا عدم سرمایهگذاری شکل می‌گیرد.
وی یادآور شد: رشد ارزش دلاری مسکن با رکود این بخش ارتباط دارد. اواخر دهه ۸۰ شمسی قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به ۲۰۰۰ دلار در هر متر مربع رسیده بود. بعد از آن شاهد افت شدید بازار بودیم و این عدد تا ۷۰۰ دلار کاهش یافت. در دهه ۹۰ تقریبا بین بازه ۷۰۰ تا ۱۱۰۰ دلار در نوسان بود. در سال‌های اخیر مجددا روند صعودی به خود گرفت و هم‌اکنون به حدود ۱۴۰۰ دلار رسیده است.
بیضایی تاکید کرد: با توجه به شرایط فعلی توان اقتصادی برای پوشش قیمت‌های بالاتر مسکن وجود ندارد و امکان اینکه بتوان انتظار داشت قیمت خانه بیشتر از این افزایش پیدا کند بعید است. در دهه ۸۰ که قیمت دلاری مسکن رشد چشمگیری سرمایهگذاری غیرمستقیم پیدا کرد دراوج درآمد‌های ارزی بودیم که اثرات بیماری هلندی در بازار مسکن هم دیده شد. از سوی دیگر بازار مسکن دوبی در رکود قرار داشت و باعث بازگشت سرمایه به کشور شد. اما الان چنین شرایطی وجود ندارد.
وی ساخت خانه برای برخی گروه‌های حمایتی در قالب نهضت سرمایهگذاری غیرمستقیم ملی مسکن را تایید کرد و در عین حال گفت: این قبیل طرح‌ها ارتباط چندانی با تحولات بازار مسکن ندارد. اگر دولت در حوزه املاک برای مسکن برخی دهک‌های پایین برنامه‌ریزی کند خوب است، اما سطح مداخله دولت نباید از ۲۰۰ هزار واحد فراتر برود.
بیضایی با بیان اینکه در مسکن مهر هم سالیانه حدود ۱۷۰ هزار واحد احداث شد خاطرنشان کرد: حدفاصل سال‌های ۱۳۸۷ تا ۱۳۹۲ که دولت درآمد‌های خوبی داشت و تحریم نبود ۸۶۰ هزار واحد مسکن مهر تحویل داده شد. یعنی به طور متوسط سالیانه حدود ۱۷۰ هزار واحد به سرانجام رسید؛ بنابراین گزارش، متوسط قیمت هر متر خانه در مردادماه ۱۴۰۱ در شهر تهران ۴۲.۷ میلیون تومان در هر متر مربع بود که در مقایسه با ماه گذشته ۲.۵ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۸ درصد افزایش نشان میدهد. طبق اعلام بانک مرکزی مرداد امسال همچنین ۷۸۲۵ فقره خرید و فروش مسکن در تهران انجام شد که نسبت به تیرماه امسال ۲۴ درصد کاهش و در مقایسه با مرداد پارسال ۴۲ درصد افزایش دارد. گزارش شهریورماه هنوز ارایه نشده است.
چالش های نهادهای مالی از تعیین سقف کارمزد تا میزان سرمایه و دامنه فعالیت ها
به گزارش پایگاه خبری بورس پرس، فردین آقابزرگی با انتشار مطلبی با عنوان "چالش‌های نهادهای مالی" در دنیای اقتصاد اعلام کرد: بازار سرمایه بطور قابل توجهی نسبت به دهه گذشته متحول شده و عدم تطبیق قانون و مقررات با شرایط موجود کاملا آشکار شده است. برای مثال طبق بند ۵ ماده یک قانون بازار اوراق بهادار، کانون‌‌‌‌‌‌‌های کارگزاران، معامله‌گران، بازارگردانان، مشاوران، ناشران، سرمایهگذاران و سایر مجامع مشابه، تشکل‌های خود انتظامی هستند که بهمنظور تنظیم روابط بین اشخاصی که طبق قانون به فعالیت در بازار اوراق‌ب هادار اشتغال دارند، طبق دستورالعملهای مصوب سازمان بصورت موسسه غیردولتی، غیرتجاری و غیرانتفاعی به ثبت می‌‌‌‌‌‌‌رسند.
همچنین براساس ماده ۳۳ قانون بازار اوراق بهادار، شروع به فعالیت کارگزاری، کارگزاری/ معامله‌‌‌‌‌‌‌گری و بازارگردانی به هر شکل و تحت هر‌عنوان، منوط به عضویت در کانون مربوط و رعایت مقررات این قانون و آیین‌‌‌‌‌‌‌نامه‌‌‌‌‌‌‌ها و دستورالعملهای اجرایی آن است. طبق تبصره همان ماده تا زمانی که کانون، کارگزاران/ معامله‌گران و بازارگردانان تشکیل نشده، وظایف مربوط به آن کانون را سازمان انجام میدهد. هنگامی‌‌‌‌‌‌‌که تعداد اعضای کانون به یازده نفر رسید، تشکیل کانون، کارگزاران/ معامله‌گران و بازارگردانان الزامی است. درخصوص کاستی‌های عنوان شده می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.
تعیین سقف کارمزد برای نهادهای مالی
چندگانگی در برخورد قانونی با نهادهای مالی تحت نظارت، یکی از عوامل مهم در بررسی موضوع کنونی است. بعضا یک مقررات مشمول برخی نهادها نمی‌شود و سایر نهادها بالعکس به‌شدت مورد اعمال جرائم و تنبیهات انضباطی هستند.
زمینه فعالیت تخصصی در نهادهای مالی محدود به نهادهای تخصصی نیست. سبدگردانی، بازارگردانی، مشاور سرمایهگذاری هریک فضای تخصصی خاص خود را دارد اما در حال حاضر یک نهاد مالی به تنهایی ارائه‌دهنده کلیه خدمات مالی در حوزه‌های مختلف است که تعارض منافع در این‌خصوص بطور محسوس نادیده گرفته می‌شود.
بررسی‌ها نشان میدهد تعیین برخی محدودیت‌هایی که بعضا بازدارنده است با موضوع فعالیت و هدف اصلی نهاد مالی مغایر است. از این جمله می‌توان به مواردی نظیر الزام به خرید ملک اداری، تعیین حداقل میزان سرمایه و عدم اعطای مجوز به تشکل‌های خودانتظام که برخلاف قانون بازار اوراق بهادار هستند ، اشاره کرد.
عدم تناسب معقول میزان سرمایه و دامنه فعالیت‌های هریک از نهادهای مالی
عدم‌حمایت از سرمایهگذاری غیرمستقیم و جا‌گذاردن نهادهایی که در این زمینه فعالیت تخصصی انجام می‌دهند مانند غیرحرفهای قلمداد کردن کدهای سبد اختصاصی سبدگردان‌ها که مغایرت اساسی با سرمایهگذاری غیرمستقیم دارد.
رقابت ناسالم بین نهادهای دارای مجوز و فاقد مجوز و باز‌بودن حیطه مانور فعالان غیر‌مجاز به ترتیبی که نهادهای غیر‌مجاز بدون هیچ گونه معذوریتی به راحتی به‌کار غیرحرفهای ادامه می‌دهند و سازمان نیز از پیگیری تخلفات آنها گذشت کرده است.
کانون نهادهای سرمایهگذاری که در حال حاضر به تنهایی تولیت تعداد زیادی از نهادها، ناشران و سایر فعالان اقتصادی را دارد که نه‌تنها صلاحیت حرفه‌ای لازم برای حل مشکلات صنایع فعال در حوزه بازار سرمایه را ندارد بلکه متشکل از تعدادی از ناشران و نهادهای مالی است که تعارض منافع آشکار با یکدیگر دارند.
رفتارهای تفسیری و تبعیض آمیز با نهادهای مالی در اعمال دستورالعملهای صادره بخصوص در مورد بازارگردانان که تعدادی با حداکثر تمهیدات حمایت شده و برخی دیگر به شدت تحت‌فشار و سختگیری هستند.
- نداشتن تعریف خاص از زمان منظور شده برای انجام تکالیف سازمان در قبال نهادهای مالی و ناشران
- ضعف شدید در زمان انجام فرآیندهای بررسی درخواست ناشران و نهادهای مالی و هدر دادن زمان لازم برای انجام امور جاری در این ارتباط
- تبعیض در ارتباط با اعطای مجوزها به نهادهای مالی هم از حیث زمان اعلام نتیجه بررسی‌ها و هم از حیث اصل مجوز مربوطه
- عدم رسیدگی به تخلف برخی نهادهای مالی نسبت به مقررات وضع شده از جمله احراز شرایط حداقل سرمایه
- طولانی بودن سرمایهگذاری غیرمستقیم مراحل رسیدگی و اعطای مجوزهای داخلی اعم از افزایش سرمایه یا اخذ مجوزهای مرتبط
- دخالت در نظام بازار و کنترل شاخص و قیمت به‌خصوص در توقف و بازگشایی نمادها
- اعمال نظر شخصی در ارتباط با تعیین حجم لازم برای کشف قیمت نمادهایی که بازگشایی می‌شوند
- عدم تساوی در نحوه اعمال محدوده نوسان قیمت هنگام بازگشایی نمادها
- دخالت‌ها و اشارات شفاهی ناظران به هنگام جریان عادی معاملات
عدم شفافیت در اعطای انواع مجوز به نهادهای مالی
- رسیدگی سلیقه‌ای و شخصی در برخی موارد در کمیته رسیدگی به تخلفات و تبرئه برخی متخلفان و متخلف دانستن برخی در شرایط یکسان
- دستکاری سامانه معاملات به ترتیبی که برخی از مشتریان نسبت به سایرین دارای اولویت می‌گردند یا محروم می‌شوند
- شناسایی استنباطی ناظر در حجم معاملات هنگام بازگشایی و ابطال موردی به‌دلیل اثر ناخوشایند در شاخص که می‌تواند نهادمالی را با بدهکاری مشتری مواجه کند
- اظهار نظرهای مستقیم مسئولان سازمان بورس و شرکتهای بورس و فرابورس درخصوص وضعیت بورس و ترغیب سرمایهگذاران به سرمایهگذاری در بورس
- تغییر غیرقابل توجیه و بدون اطلاع‌رسانی در روند انتشار اطلاعات و آمارهای بورس بهمنظور ارائه تصویر مناسب‌تر از عملکرد شاخص‌ها و قیمت که می‌تواند ظاهری گمراه‌کننده داشته باشد
- دستکاری شاخص‌های قیمت و کل و تغییر بی‌دلیل آن در برخی مقاطع بهمنظور تغییر روند تحلیل بازار به‌سوی دلخواه
- سایت سناگاه اطلاعات هدفمند و تحریف شده و بعضا ساختگی ارائه می‌کند
- در برابر این مسایل هیچ مرجعی برای رسیدگی به‌جز شورای‌عالی بورس وجود ندارد که دبیر آن شورا رئیس سازمان بورس است!
تعیین تکلیف سهام عدالت متوفیان | زمان نهایی انتقال سهام عدالت متوفیان به وراث مشخص شد
تعیین تکلیف سهام عدالت متوفیان از مهم‌ترین موضوعاتی است که وراث این افراد مدت‌هاست چشم انتظار آن هستند، با این حال زمان نهایی آن همچنان در هاله‌ای از ابهام قرار دارد.
سود سهام عدالت دوبرابری شد. سبد سهام عدالت از تعدادی سهام ارزنده و نمادهای بزرگ بازار سرمایه تشکیل شده است که در هفته‌های گذشته با نوسان در میزان ارزش همراه بوده است. این سهام در بهمن ماه با کاهش ارزش مواجه شد و در اسفندماه نیز روند نوسانی داشت. تاکنون بیش سرمایهگذاری غیرمستقیم از ۳۰۰ هزار درخواست توثیق سهام عدالت به ثبت رسیده است. به صاحبان سهام عدالت وام بدون ضامن پرداخت می‌شود. ضمانت این کارت‌های اعتباری به پشتوانه سهام عدالت و بدون‌نیاز به ضامن است.
آمارها از فوت سه میلیون مشمول سهام عدالت طی سال‌های گذشته خبر می‌دهند اما طی این سالها امکان انتقال سهام متوفیان به وراث وجود نداشته است. البته وعده تعیین تکلیف این سهام بارها از سوی مسئولان داده شده اما هنوز به مرحله اجرا نرسیده است. البته باید به این نکته توجه داشت که سود سالیانه‌ای که طی این سالها برای مشمولان دیگر واریز شده است برای متوفیان محفوظ مانده و به محض تعیین تکلیف، به حساب وراث واریز خواهد شد.
اتفاقی که در بین رخ داده، این است که وراث برخی از مشمولان هم فوت کرده‌اند و بازار سرمایه و قوه قضاییه باید در ارتباط با یکدیگر افراد را شناسایی کرده و سهام را به صورت غیرحضوری منتقل کنند. روش غیرحضوری به دلیل تعداد بالای افراد در نظر گرفته شده تا از مراجعه حضوری و ازدحام جلوگیری شود.
پیش از این اعلام شده بود که اطلاعات لازم که از قوه قضاییه به سمات در حال ارسال است و پایان شهریور زمانی بود سرمایهگذاری غیرمستقیم که برای به نتیجه رسیدن این فرایند اعلام شده بود. اما به نظر نمی رسد این امر محقق شود؛ چراکه پیمان حدادی - مشاور رئیس سازمان بورس در امور سهام عدالت - در آخرین اظهار نظر خود درمورد تعیین تکلیف سهام عدالت متوفیان گفته که قوه قضاییه در ارسال سرمایهگذاری غیرمستقیم اطلاعات به سپرده‌گذاری کمی از برنامه عقب است.
بنابراین ممکن است این فرایند با تاخیر بیشتری انجام و تعیین تکلیف شود. اما در هر حال لازم نیست وراث به صورت حضوری به هیچ مکانی مراجعه کنند و فقط باید منتظر اعلام مسئولان بمانند.
اما مبلغ سود سهام چقدر است؟
پیش از این اعلام شده بود که سود سهام عدالت دو برابر سال قبل شده است. یعنی دارندگان سهام عدالت یک میلیون تومانی سود دو میلیون تومانی می‌گیرند. با این حساب یک خانوار چهار نفره سود ۸ میلیون تومانی می‌گیرند.
دارندگان سهام عدالت ۵۳۲ هزار تومانی هم سود یک میلیون تومانی می‌گیرند. یعنی یک خانوار چهار نفره امسال چهار میلیون تومان سود می‌گیرند. اما این سود در دو مرحله واریز می‌شود، یکی در پاییز و دیگری در زمستان امسال واریز می‌شود.
مشاور رئیس سازمان بورس در امور سهام عدالت اعلام کرده است که پرداخت این سود مشروط به این است که شرکتهای سرمایه‌پذیر سهام عدالت همکاری لازم را انجام دهند.
برای گرفتن سود سهام عدالت چه راهی وجود دارد؟
اگر سهام گرفته‌اید، اما تا الان سود سهام عدالت را نگرفته‌اید، باید منتظر اطلاعیه‌های مربوط به سهام عدالت بمانید. مطابق این اطلاعیه‌ها، در زمان‌های مشخص‌شده‌ای از سال سامانه سهام عدالت باز می‌شود و در سامانه امکان دریافت شماره شبا یا تغییر آن وجود دارد. پس بهترین راه این است؛ اول با تبدیل شماره کارت به شبا، کد 24رقمی شبا بانکی را که قصد دارید سود سهام عدالت به حسابش واریز شود، به دست بیاورید. بعد از دریافت شماره شبا منتظر اعلان عمومی سامانه سهام عدالت در سایت‌ها و خبرگزاری‌ها بمانید که برای مدتی – حدود یک‌ماه – امکان تغییر و ثبت شماره شبا را به دارندگان سهام می‌دهند. در نهایت هم منتظر می‌مانید تا سود سهام عدالت به حساب‌تان واریز شود و کار دیگری ندارید.
واگذاری ۱۰ میلیون تومان سهام عدالت به جاماندگان و مشمولان جدید
عسگر توکلی شمار اعضای شرکت تعاونی سهام عدالت استان را بیش از دو میلیون و ۶۰۰ هزار ذکر کرد و درباره آخرین وضعیت بازماندگان سهام عدالت گفت: کمیته حقیقت یاب برای بررسی مسائل سهام عدالت تشکیل شد و اولین دستور این کمیته بازماندگان بوده است.
به نقل از بازار، وی همچنین از تشکیل جلسه با کمیسیون عالی اصل ۴۴ تشکیل شد، گفت: طبق بررسی ها سه میلیون و ۵۰۰ هزار نفر از مددجویان بهزیستی و کمیته امداد تاکنون مشمول شدند و درباره نسبت سهم آنان بررسی و مقرر شد برای افراد مشمول جدید تا سقف ۱۰ میلیون تومان سهام درنظرگرفته شود.
وی افزود: برای مشمولان غیرتحت پوشش نهاده های حمایتی نیز حرف و حدیث‌هایی وجود دارد زیرا درباره سایت رفاه حرف داریم و قرار شد تا پایان سال جاری تعیین تکلیف صورت گیرد.
توکلی با تاکید بر واگذاری سهام ۱۱ شرکت غیربورسی بازگشت آن ها به سهام عدالت را لازم دانست و گفت: همچنین ایرادات قانونی درباره واگذاری سهام شرکت های دولتی وجود دارد که باید رفع شود.
رئیس هیئت مدیرره تعاونی سهام عدالت با بیان این که وضعیت سهام عدالت ۲۰ میلیون جامانده باید تعیین تکلیف شود، گفت: عضویت این افراد در سهام عدالت ضروری و اساسی است.
۳ میلیون نفر از سهام عدالت جامانده‌اند
حسین امینی‌خواه گفت: بانک اطلاعاتی حدود ۳ میلیون نفر جاماندگان سهام عدالت تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی با همکاری نهادهای مربوط، معاونت رفاه وزارت تعاون و کار و همچنین سازمان خصوصی شناسایی و اقدامات لازم انجام شده است.
به نقل از مشرق، بازرس اتحادیه تعاونی‌های سهام عدالت کشور با بیان اینکه شرایط ثبت‌نام برای سایر اقشار و گروه‌های جامانده از سهام عدالت اعلام می‌شود، عنوان کرد: سایت مربوط به انتقال سهام فوتی‌ها به وراث با توجه به اعلام سازمان بورس و اوراق بهادار تا پایان شهریور راهاندازی می‌شود.
وی افزود: تعاونی‌های سهام عدالت با بیش از ۴۹ میلیون نفر عضو بزرگ‌ترین تعاونی‌های اقتصادی کشور یک سرمایه بزرگ اجتماعی و اقتصادی محسوب می‌شوند.
بازرس اتحادیه تعاونی‌های سهام عدالت کشور عنوان کرد: تعاونی‌های سهام عدالت با توجه به دوراندیشی مقام معظم رهبری در موافقت با اجرای ۴۴ قانون اساسی در واگذاری سهام برخی شرکتهای صدر اصل ۴۴ به شش دهک پایین جامعه تشکیل شد. وی بیان کرد: اگر دولت بتواند از پتانسیل تعاونی‌های سهام عدالت در حوزه اقتصاد کشور استفاده کند به‌گونه یقین نقش مؤثری در اقتصاد بومی استان‌ها، شهرستان‌ها و همچنین اشتغال‌زایی دارد.
امینی‌خواه گفت: مقوله تعاون در چهار دولت گذشته بسیار مورد بی‌مهری قرارگرفته است، در حالی که اقتصاد اسلامی مبنی بر محور تعاون می‌تواند به کاهش فاصله‌های طبقاتی و مشارکت عموم مردم در اقتصاد کشور سهم بهسزایی داشته باشد.
وی ضمن تقدیر از زحمات بیش از ۱۵ ساله مدیران و کارکنان ۳۵۲ شرکت سهام عدالت شهرستانی کشور تصریح کرد: از وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی تقاضا داریم با توجه به عدم پرداخت ۲۵ درصد از مانده مطالبات شرکتهای تعاونی سهام عدالت شهرستانی تا پایان سال ۱۳۹۸، همچنین کل مطالبات و حق بیمه کارکنان تعاونی‌ها حمایت و کارهای لازم را درزمینهٔ تسریع در پرداخت مطالبات کارکنان انجام بدهند.
بازرس اتحادیه تعاونی‌های سهام عدالت کشور ضمن تأکید بر تثبیت امنیت شغلی پرسنل شرکتهای سهام عدالت خاطرنشان کرد: امیدواریم وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی امنیت شغلی پرسنل شرکتهای تعاونی که بیش از ۱۵ سال عمر خود را در تعاونی‌ها صرف نمودند تأمین کند.
امینی‌خواه با بیان اینکه وجود تعاونی‌های سهام عدالت با توجه به تعدد آنها در بیش از ۳۵۲ شهرستان کشور سبب نظارت بسیار گسترده بر دارایی مردم در شرکتهای سرمایهگذاری استانی و شرکتهای سرمایه‌پذیر شده‌است، اظهار داشت: امیدواریم جایگاه و نقش این تعاونی‌ها با تدوین مقررات و اجرای قانون اصل ۴۴ هر روز پررنگ‌تر از قبل شود.
چه خبر از وضعیت سهام عدالت
امکان فروش سهام عدالت به صورت مستقیم وجود ندارد. فروش سهام عدالت از ۲۵ آبان ماه سال ۱۳۹۹ برای مشمولانی که روش مستقیم سرمایهگذاری غیرمستقیم را انتخاب کرده بودند، متوقف شد. مسئولان سازمان بورس و اوراق بهادار، دلیل توقف فروش سهام عدالت را، فشار بر بازار سهام اعلام کردند
حدود ۹ میلیون نفر دارنده سهام عدالت هستند که از این تعداد، ۱۹ میلیون نفر روش مدیریتی مستقیم و ۳۰ میلیون نفر، روش مدیریتی غیرمستقیم را انتخاب کرده‌اند. مشمولان تا پایان تیرماه سال۱۳۹۹ فرصت داشتند، نحوه مدیریت سهام عدالت خود را انتخاب کنند و حال با گذشت این تاریخ، دیگر امکان تغییر روش مدیریت وجود ندارد. پس از گذشت زمان اعلامی، سهام عدالت هر شخصی که به سامانه سهام عدالت مراجعه نکرده بود، به صورت خودکار به شرکتهای سرمایهگذاری استانی سهام عدالت منتقل می‌شد. (روش مدیریتی غیرمستقیم)
برای فروش سهام خود، اگر سجامی نیستند، در ابتدا باید با ورود به سامانه WWW.SEJAM.IR سجامی شوند و کد بورسی دریافت کنند. سپس به سایت WWW.DDN.CSDIRAN.IR مراجعه کرده تا دارایی سهام عدالت خود را مشاهده کنند.
۲۰ درصد باقی مانده سهام عدالت چه می‌شود؟
حسین قربانزاده، رئیس سازمان خصوصی سازی به ایسنا گفت: دولت منابع دیگری برای تخصیص به سهام عدالت ندارد. کل ارزش بازار پرتفوی سهام دولت در تابلوی بورس حدودا ۱۸۶ هزار میلیارد تومان است. حدود ۸۶ هزار میلیارد تومان یعنی نزدیک ۴۰ تا ۴۵ درصد آن وثیقه وام‌هایی است که از سال ۱۳۷۹ به بعد اخذ شده است و امکان واگذاری آنها از هیچ طریقی وجود ندارد. در نهایت هر زمانی معاونت حقوقی پاسخ خود را اعلام کند، امکان تخصیص سهام به مشمولین کمیته امداد و بهزیستی امکان‌پذیر می‌شود.
شوخی قلعه‌نویی با خسرو: برای من مربی شدی!
سرمربی گل‌گهر در خوش‌و‌بش ابتدای بازی با نیمکت استقلال اظهارنظر جالبی در خصوص شاگرد قدیمی‌اش داشت.
به گزارش "ورزش سه" خسرو حیدری که در لیگ هشتم و با حضور امیر قلعه‌نویی روی نیمکت استقلال به این تیم پیوست و با یک وقفه یک ساله در لیگ دهم، ده سال برای این تیم به میدان رفت، روز گذشته به عنوان مربی روی نیمکت استقلال نشست تا رقابتی غیرمستقیم با سرمربی سابق خودش داشته باشد.
خسرو که سه قهرمانی در لیگ برتر با امیر قلعه‌نویی به دست آورده، به واسطه شناخت کافی از تفکرات سرمربی سابقش احتمالا کمک زیادی هم به ساپینتو در پیش‌فرض از اندیشه‌های تاکتیکی قهرمان پنج دوره لیگ برتر کرده است. به خصوص که خسرو پنج سال خوب در کنار قلعه‌نویی داشته است و در همه این سالها هم عمده بار تهاجمی تیم‌های امیر را بردوش کشیده است.
در مراسم ابتدای بازی و در حالی که امیر قلعه‌نویی برای خوشامدگویی به استقلالی‌ها به سمت نیمکت این تیم رفته بود، در مواجه با خسرو حیدری و بیژن طاهری، دیالوگ جالبی بین آنها شکل گرفت. قلعه‌نویی در حالی که با خسرو حیدری گپ زده بود، رو به بیژن طاهری کرد و به شوخی با نشان دادن خسرو به طاهری گفت:"این هم دیگه برای ما مربی شد!"
شوخی جالبی که احتمالا به سابقه بالای قلعه‌نویی در فوتبال ایران برمی‌گردد. با نگاهی به لیست مربیان شاغل در لیگ ایران مشخص می‌شود که بسیاری از شاگردان امیر اکنون به عنوان مربی و سرمربی در فوتبال ایران مشغول به کار هستند؛ جواد نکونام، مهدی رحمتی، مازیار زارع، فرزاد حسین‌خانی در کنار خسرو حیدری و قاسم حدادی‌فر سرمربیان و مربیان شاخص لیگ هستند که سابقه کار با امیر قلعه‌نویی را در کارنامه دارند و اکنون به عنوان رقبای او روی نیمکت‌های تیم‌های لیگ برتری نشسته‌اند. به این لیست باید هاشم بیک‌زاده را هم اضافه کرد که اکنون به عنوان دستیار امیر در گل‌گهر مشغول به کار است.
باتوجه به ثبات نسبی در بازار مسکن و وضعیت متفاوت رهن و اجاره/ جزئیات عملکرد صندوق املاک و مستغلات کشور/ سرمایه‌های خرد به مسکن می‌رسد؟
اگرچه بازار مسکن در بخش خرید و فروش به ثبات رسیده، ولی وضعیت حوزه رهن و اجاره متفاوت از بخش خرید و فروش است.
به گزارش روزپلاس ؛ متوسط اجاره‌بها در شهر تهران طی یک ماه گذشته ۴.۶درصد افزایش داشت که از دلایل اصلی آن می‌توان به رکود در بخش فروش، افزایش سطح عمومی قیمت کالاها و انتقال فشار تورمی از قیمت مسکن به بخش اجاره اشاره کرد.
اگرچه بازار مسکن در بخش خرید و فروش به ثبات رسیده، ولی وضعیت حوزه رهن و اجاره متفاوت از بخش سرمایهگذاری غیرمستقیم خرید و فروش است. فقط در یک ماه گذشته اجاره‌بها در شهر تهران ۴.۶درصد افزایش داشته که رشد بیش از چهاربرابری را در مقایسه با میزان افزایش قیمت مسکن به ثبت رساند.
شاخص رشد سالانه کرایه مسکن نیز در پایتخت ۴۱درصد و در کل مناطق شهری کشور حدود سرمایهگذاری غیرمستقیم ۴۷درصد بود. اوایل پاییز بود که نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور تاسیس شد و بسیاری از کارشناسان نسبت به این اقدام دولت اظهار‌امیدواری کردند.
رئیس‌‌جمهور در جلسه شورای عالی مسکن بر استفاده از ظرفیت ماده ۵ قانون جهش تولید مسکن و راهاندازی صندوقهای سرمایهگذاری در حوزه املاک و مستغلات تاکید کرد. اینکه این صندوق چه ویژگی‌هایی دارد و چگونه می‌توان در آن سرمایه گذاری کرد چارچوب اصلی این گزارش را تشکیل میدهد.
صندوق بازنشستگی کشوری، پروژه تاسیس و راهاندازی صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات را بر عهده شرکت گروه مدیریت ارزش صندوق بازنشستگی کشوری (ومدیر) گذاشته است. هرچند مشابه عملکرد این صندوقها قبلا هم تاسیس شده بود اما مسئولان فعلی سازمان بورس و برخی کارشناسان اقتصادی می‌گویند عملکرد این صندوق با نمونه‌های قبلی در مورد کالاهای دیگر متفاوت است و می‌تواند سرمایه‌های خرد را وارد بخش املاک کند. سرمایه‌هایی که اکنون وارد بازارهایی مانند طلا، سکه و ارز می‌شود. نکته اینجاست پول در جایی وارد می‌شود که نرخ بازده سرمایه در یک بازار نسبت به بازارهای مشابه بیشتر باشد.
براساس گفته کارشناسان اقتصادی، در بازار سرمایه گزینه‌های متعددی برای سرمایهگذاری وجود دارد که هر شخص متناسب با میزان ریسک‌پذیری خود می‌تواند یکی از این گزینه‌ها را انتخاب کند. یکی از این گزینه‌ها که بازدهی خوبی در شرایط تورمی مانند شرایط حاضر کشور ما برای سهامداران دارد و درعین‌حال با ریسک کمی همراه است سرمایهگذاری در املاک و مستغلات است. صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات که براساس صندوقهای سرمایهگذاری مشترک طراحی شده‌اند، سرمایه سرمایهگذاران متعددی را جمع‌آوری می‌کنند. این امر به سرمایهگذاران خرد امکان میدهد از سرمایهگذاری در املاک سود ببرند، بدون آن‌که مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تامین مالی کنند. به بیان بهتر، REITs به‌عنوان سپر سرمایهگذاری در املاک و مستغلات در برابر تورم عمل می‌کند.
طبق اعلام صندوق بازنشستگی کشوری، محدودیت حداقل سرمایهگذاری برای خریداران این صندوقها وجود ندارد و افراد میتوانند در حد چندمیلیون تومان نیز در این صندوقها سرمایهگذاری کنند، ولی در عرضه‌اولیه نخستین صندوق (REIT)، احتمالا محدودیت‌های معمول در پذیره‌نویسی‌های عرضه اولیه توسط سازمان بورس اعمال خواهد شد. پذیرش و معامله واحدهای این‌گونه صندوقها در بازار فرابورس ایران انجام خواهد شد. نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور روی یک ملک اداری با متراژ مفید حدود ۹۰۰ مترمربع و عمر حدود ۱۴سال در خیابان ملاصدرای تهران تاسیس شده است.
داوود حمزه، مدیرعامل شرکت ومدیر، در این زمینه می‌گوید: شرکت ومدیر نسبت به عقد قرارداد با شرکت صباعمران به‌عنوان مدیر بهره‌برداری برای اجاره‌دادن و جمع‌آوری وجوه حاصل از اجاره صندوق اقدام کرده و وجوه حاصل پس از کسر هزینه‌‌های جاری هر سه ماه یک‌بار به حساب دارندگان واحدهای سرمایه گذاری واریز خواهد شد.
وی گفته با توجه به معامله هر روزه واحدهای این صندوق در بازار فرابورس ایران، در عمل امکان اعلام روزانه قیمت مد نظر فعالان بازار سرمایه برای ملک اداری نیز فراهم خواهد شد که این یکی از ویژگی‌های جدید و قابل‌توجه و ابزاری جذاب برای سرمایهگذاران خواهد بود.یکی از مزایایی که گردآورندگان صندوق املاک و مستغلات بر آن اصرار دارند در حوزه مالیات است که در صورت رعایت الزامات قانونی، سود تقسیمی REITs از مالیات شرکتی معاف است.
همچنین سهام REITs خصوصا در صورتی که در بورس اوراق‌بهادار لیست شده‌باشد، بسیار نقدشونده است. REITs امکان سرمایهگذاری در مستغلات غیرمسکونی مانند هتل‌ها، مراکز خرید و سایر مستغلات تجاری و صنعتی را فراهم می‌آورد که این موضوع تنوع سرمایهگذاری را به دنبال دارد. با سرمایهگذاری در REITs، سرمایهگذاران از مدیریت حرفه‌ای برای اداره سبد دارایی‌های مبتنی بر املاک و مستغلات بهره‌مند می‌شوند.
در حوزه سرمایهگذاری روی املاک و مستغلات دو نوع صندوق شامل صندوق زمین و ساختمان و صندوق املاک و مستغلات وجود دارد. صندوقهای زمین و ساختمان با جذب منابع مردم، اقدام به ساخت روی زمین‌های دارای پروانه ساختمانی و فروش واحدهای احداث‌شده می‌کنند. مشکل صندوقهای زمین و ساختمان این است که در زمان پایان پروژه ساختمانی ممکن است فروش واحدهای ساخته‌شده زمانبر باشد و بازده موثر مشارکت کنندگان را کاهش دهد.
همین نقطه‌ضعف، راهاندازی صندوقهای املاک و مستغلات را ضروری می‌کند. این صندوقها روی املاک ساخته‌شده سرمایهگذاری می‌کنند و با بازسازی و فروش، تغییر کاربری املاک یا اجاره‌دادن این املاک و . میتوانند دارندگان واحدهای این صندوقها را در بازده این‌گونه سرمایهگذاریها سهیم کنند. سودی که از نتیجه این نوع سرمایهگذاری به‌دست می‌آید، بین سهامداران صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات توزیع و تقسیم می‌گردد.
بنابراین نوع سرمایهگذاری در این صندوقها از نوع غیرمستقیم بوده و با ریسک بسیار اندکی مواجه است. همچنین صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات در بورس قابل معامله شده و سرمایهگذاران در سود و استهلاک املاک تحت مدیریت صندوق، شریک خواهند بود.در صندوق املاک و مستغلات نیز این امکان فراهم شده تا دارندگان سرمایه‌های خرد بتوانند با هر سرمایه‌ای به خرید متری املاک اقدام کنند.
برخی کارشناسان و فعالان بازار مسکن بر این باورند سرمایهگذاری روی مسکن‌های ساخته‌شده ارزش افزوده‌ای برای اقتصاد ایران ندارد و دولت باید به سمتی پیش برود که سرمایهگذاریها را به بخش مولد اقتصاد و ساختمان‌سازی هدایت کند.
براساس آمار و ارقامی که فعالان حوزه مسکن در اختیار «جام‌جم» قرار داده‌اند با رونق مسکن‌سازی در کشور حدود یک‌میلیون شغل ایجاد سرمایهگذاری غیرمستقیم می‌شود. طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن و مواردی از این قبیل هنوز به مرحله اجرا نرسیده درحالی‌که بازار مسکن نیازمند سرمایهگذاری است. با اینکه حامیان صندوقهای سرمایهگذاری بر این باورند درحال‌حاضر دارنده دارایی مثلا ۵۰۰میلیون تومانی نمی‌تواند در تهران یا بسیاری از شهرها ملک مورد نظر را خریداری کند اما با خرید یونیت‌های صندوق املاک و مستغلات می‌تواند دارایی خود را حفظ کند و همزمان با افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن، ارزش دارایی دارنده یونیت‌ها هم رشد خواهد کرد اما فعالان بازار بر این باورند به‌دلیل نوظهور بودن این بازار سرمایهگذاری و اینکه افراد اختیار تام در این زمینه ندارند بعید است استقبال زیادی از آن انجام شود. در طول سال‌های گذشته نیز صندوق‌هایی در بورس به منظور جذب سرمایه خرد انجام شده بود اما به نتیجه نرسید. از سوی دیگر باید توجه داشت سهامداران خرد توانایی مدیریت و حضور در بازار سرمایه را ندارند و باید دید سیاست گذاران چه برنامه‌ای در این زمینه در نظر دارند.
مهدی حاجی‌وند/ کارشناس ارشد بازار سرمایه: با استفاده از صندوق املاک و مستغلات می‌توان سرمایه افراد را جمع‌آوری کرده و به‌عنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن از آن بهره برد. همچنین می‌توان با کمک صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات از سرمایهگذاری در این حوزه کسب درآمد غیرمستقیم داشت. صندوقهای سرمایهگذاری در املاک و مستغلات، مجوز فعالیت خود را از سازمان بورس و اوراق بهادار دریافت می‌کنند و با هدف یک‌کاسه‌کردن مبالغ جمع‌آوری‌شده و اختصاص‌دادن آن به سرمایهگذاری در املاک، کار خود را آغاز می‌کنند.
فعالیت اصلی صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات، همان‌طور که از نامش پیداست، خرید و فروش املاک و مستغلات است. این صندوقها با خرید املاک و اجاره آنها و تقسیم عواید ناشی از اجاره به دارندگان واحد به کسب سود در بازار ملک می‌پردازند .دریافت تسهیلات، سرمایهگذاری در اوراق بهادار رهنی و همچنین اوراق بهادار شرکتهای ساختمانی که در بورس پذیرفته شده‌اند نیز جزو امورات فرعی این صندوقها هستند. علاوه‌براین می‌توان باقیمانده وجوه صندوق را در سپرده‌های بانکی و گواهی سپرده بانکی سرمایهگذاری کرد. بنابراین بازدهی این صندوق تقریبا مشابه با بازدهی ملک در دوره فعالیت است.
عبدا. اوتادی/ عضو اتحادیه مشاوران املاک تهران: در سال‌های گذشته با سودده بودن بازار بورس و رونق این بازار، خرید متری مسکن در قالب بازار بورس بسیار مطرح شده بود اما اکنون با توجه به آن‌که این بازار سوددهی چندانی ندارد، اجرای آن تاثیر چندانی در بازار مسکن نخواهد گذاشت و به‌صورت واقعی نیاز مسکن را در کشور برای متقاضیان برطرف نخواهد کرد. در حالی که برخی از فعالان بازار بر این باورند قیمت‌ها با تاسیس صندوق مسکن، سامان می‌یابد اما در فضای واقعی تاثیر زیادی ندارد. دولت باید درحال‌حاضر با تامین و تولید مسکن نیاز واقعی مسکن را به‌ویژه برای متقاضیان و اقشار ضعیف جامعه برطرف کند تا شاهد تقویت تولید مسکن در کشور باشیم.
خرید یک متر مسکن برای متقاضیان چه اثرگذاری در بازار مسکن خواهد گذاشت جز آن‌که اجرای آن تنها برای خریداران بورس و سرمایهگذاران می‌تواند موثر باشد. خرید متری و بورسی شدن بازار مسکن تاثیری در رونق بازار مسکن ایجاد نخواهد کرد. موافقان صندوق مسکن می‌گویند کشورهای پیشرفته دیگر نیز این راه را رفته‌اند و نتیجه مثبت گرفته‌اند اما برخی تحلیلگران بر این باورند هنوز نحوه سرمایهگذاری در این نوع بازارها در ایران بومی نشده و برای سرمایه‌داران کمی غریبه است.
دیدگاه شما